这个我可以把前边提到的“长收短付”和“短钱长投”放在这里延伸一下,

简介: 这个我可以把前边提到的“长收短付”和“短钱长投”放在这里延伸一下,说白了,房东不仅要跟长租公寓签合同,还得跟第三方金融机构签,因为很多年轻人也很无奈,一下交一年

来源: 光宇吐楼市通过最近几次国家对房地产的定调,包括未来5-15年,租购并举的住房制度都将影响着未来市场的发展,那么过去欠账较多的租赁市场注定将迎来一个新的发展机会。

由此,很多企业嗅到了商机,纷纷进军租赁市场,无论是房地产开发商还是其他机构,都觊觎已久希望分食租赁市场这块大蛋糕,并纷纷涉猎长租公寓行业,可谓趋之若鹜,“长租公寓”火得一塌糊涂。

一个是时代机会,再一个就是对谁来说听起来都是好事,无论是业主还是租客,比起以往的租赁模式,似乎都不会吃亏(实际并非如此),进而推动了长租公寓市场的快速发展。

这就导致一个结果,不可能长久可持续发展。

所以,你会发现,长租公寓频频爆雷的声音不绝于耳。

蛋壳公寓作为长租公寓头部企业,可以说是房价数量增长最快的,这也给以后留下了隐患,蛋壳公寓三天两头上热搜也就不足为奇了。

之所以被推上热门应该跟牵扯到的大量租客有很大关系,关注度非常高,也是伴随着“蛋壳跑路、倒闭”等传闻火起来的,尽管蛋壳不断去澄清,但依然阻挡不住大家对其的关注和热议。

就连深圳市住建局都被惊动了,对蛋壳公寓相关负责人进行了谈话。

此前央视也报道,房东被蛋壳电话通知要求降租金,保洁、维修人员因被蛋壳拖欠工资不再服务,还有因为蛋壳欠费公寓内网络被切断等,直接遭殃的便是广大的租客。

可是一旦业主和租客担心的事发生了,那么对谁都是一个损害。

在很多所谓的长租公寓中介的套路里,就不难发现,这本就是一场与生俱来的欺诈和行骗。

据某房东说:“我的房子是一个酒店式公寓楼盘,租给某长租公运营机构的价格是5500元/月。

后来我才得知,他们租出去的价格竟然只有3800元/月,吓死人了!

”人家高价租了你的,你又没吃亏,至于人家是否低价租出去跟业主有啥关系?

由此,也就引出另一个问题,为什么长租公寓频出问题,那就是先天的弊端,他们的商业套路从一开始就不可能持续下去,让大家以为他们会跑路绝对不是简单的误会。

首先,长租公寓多采取“高进低出、长收短付、短钱长投”模式,明摆着不可能持续。

很好理解,“高进低出”似乎是反市场行为,这么明显的亏本生意哪是正常的市场规律?

喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房…

这些长租公寓都有一个共同的经营模式,那就是“高进低出”。

而“长收短付”则是,公寓跟业主采取月付或季付形式,而对租客则是半年付/年付,这样形成的时间差可以让公寓运营方有足够的资金沉淀,便于自己去经营和投资,但最重要的是租客一般都需要贷款,而给租客的贷款并非正规银行,增加了很多风险。

“短钱长投”就是,租客交了房租,基本上运营方把一年要付出去的钱做一个三年周期的投资,一旦没有新租客或新资金进入,就会面临资金链断裂问题,从而导致爆仓、跑路等。

其次,长租公寓引入了过高的金融杠杆,背后隐藏的风险一旦爆发则将不可收拾。

这个我可以把前边提到的“长收短付”和“短钱长投”放在这里延伸一下,说白了,房东不仅要跟长租公寓签合同,还得跟第三方金融机构签,因为很多年轻人也很无奈,一下交一年的房租,只能通过贷款实现,可问题就在于金融机构把钱给了长租公寓,他们把钱用在了经营和投资上,一旦卷款跑路或倒闭,房东不仅拿不到钱,租客也要被赶走还得还房贷。

公寓运营企业看到了市场前景,这是好事,但对于房租回报率过于乐观,因此采取了过于激进的投资策略,可现实中完全不是这样,除非有超大实力资本支撑,否则必然爆雷,毫无悬念。

对此,地产大佬潘石屹早就提醒过,在现有情况下不建议做长租公寓,因为这个生意是亏的,长租公寓不到1%的回报率,租房的价格再翻一番还是亏的。

这3个天然的缺陷导致长租公寓行业不可能发展长久,硬伤太刚,但我认为,实话实说,并不代表长租公寓前景不美好。

我一向强调,长租公寓未来市场非常大,房地产市场也正处于向存量市场转换的过渡期。

支持和鼓励租房市场健康发展的同时,监管也不能落下,特别是在长租公寓接连“爆雷”的当下。

下一步,各地应促进长租公寓企业秩序优化,加强对长租公寓的监管。

所以,长租公寓的商业模式有问题,本身就蕴藏着危机,从一开始就埋下了雷,但更重要的是要加强监管,要把萌芽期间的问题尽早处理掉,否则后患无穷。


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